ככלל, הכנסה מהשכרת דירה למגורים חייבת, החל מסכום מסוים, במס. דיני המס מאפשרים שלושה מסלולי מיסוי ולכן, בכל שנה אנחנו נדרשים לבחור עבור הלקוח את מסלול המס המיטבי עבורו, אותו מסלול שיגרום לו לשלם מינימום מס בגין אותה דירה להשכרה שברשותו. כפי שאמרנו, ישנם שלושה מסלולי מיסוי לבחירה כאשר מדובר על הכנסה מהשכרת דירה למגורים:

• מסלול שיעור מס שולי
• מסלול מס מופחת
• מסלול הפטור

לא מעט ישראלים שבבעלותם דירה אחת או יותר, המשמשת להשכרה למגורים, נמנעים מלהשתמש בשירותיו של רואה חשבון או יועץ מס, מוותרים על ייעוץ מקצועי ובוחרים במסלול המס המופחת בשיעור 10% אך רבים אינם יודעים כי לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות וכי מסלול המס המיטבי נקבע בהתאם לנסיבות של כל לקוח ולקוח. חשוב גם לדעת כי ניתן לבחור מסלול שונה בעבור כל דירה ולכן רואה חשבון שהינו איש מקצוע יכול לבצע סימולציית מס בגין כל דירה ודירה שבבעלות הלקוח, ימליץ על המסלול הטוב ביותר עבורו ויוכל לחסוך ללקוח לא מעט כסף. אז בואו נתחיל!

המסלול הראשון – המסלול הרגיל נקרא גם, מסלול שיעור מס שולי.

במסלול שיעור מס שולי, הלקוח (יחיד) יכול לבחור לשלם מס על הכנסות מהשכרת דירת מגורים בישראל לפי שיעור המס השולי החל עליו, על פי מדרגות מס הכנסה להכנסות שאינן מיגיעה אישית. חשוב להדגיש כי מסלול זה מתאים גם אם ההכנסה מהדירה למגורים היא הכנסה מעסק ולמעשה זהו המסלול היחידי עבור הכנסות מהשכרה לעסק.

מדרגות המס על הכנסות מדמי שכירות שונות ממדרגות המס על הכנסות מיגיעה אישית שכולנו מכירים מתלוש השכר שלנו ולכן נקראות מדרגות מס על הכנסות שאינן מיגיעה אישית ומחושבות בצורה הבאה:

בנוסף, על פי סעיף 121ב לפקודת מס הכנסה, במידה וללקוח הכנסה שנתית חייבת במס העולה על סכום של 651,600 ₪ יהיה חייב במס נוסף בשיעור של 3% על החלק העולה על סכום זה (נכון לשנת 2020). כפי שניתן לראות בטבלה, שיעורי המס להכנסות שאינן מיגיעה אישית מתחילים משיעור של 31%, למעט מי שמלאו לו 60 שנים בשנת המס, שלגביו שיעור המס מתחיל במדרגה הראשונה – 10%.

למה כדאי לבחור במסלול שיעור מס שולי?
בבחירה במסלול זה, יהיה רשאי הלקוח (המשכיר) לנכות את כל ההוצאות ששימשו לייצור הכנסה זו, כגון: הוצאות אחזקה ותיקונים, הוצאות מימון, שכר טרחה של רואה חשבון ועוד. הוצאות אלו נקראות גם הוצאות מוכרות שמטרתן היא להקטין משמעותית את חבות המס של הלקוח.

בנוסף, הוצאות פחת על הדירה הינה הוצאה נוספת ומשמעותית שאנחנו יכולים להכיר בה במסלול זה. חשוב לציין, שבדרך כלל, שיעור הפחת על מבנה הוא 4% ולכן, ניכוי הפחת מההכנסה עשוי להביא, במסלול זה לתשלום מס נמוך.

ככלל, מחושב הפחת לפי 4% מעלות הדירה ללא מרכיב הקרקע. ברוב המקרים בהם נרכשת דירה מקבלן, נהוג לייחס 1/3 מהמחיר לקרקע ו-2/3 לבניה. כך למשל, ברכישת דירה בסך 1,800,000 ₪ יחושב הפחת על סך של 1,200,000 (2/3 מהסכום הכולל) כפול 4%, כלומר, הוצאות פחת שנתיות בסך 48,000 ש”ח. אם נניח שבאותו מקרה דמי השכירות החודשיים עומדים על 5,000 ₪ בחודש (60,000 בשנה) אז המס יחושב רק על סכום של 12,000 ש”ח.

חשוב להדגיש כי בנוסף על ההוצאות שניתן לנכות מההכנסה, במסלול זה ניתן לנכות הפסדים עסקיים שוטפים וכן הפסדים שנבעו מאותה דירה בשנים הקודמות. כך למשל אם קיים ללקוח עסק שגרם לו להפסדים בשנת מס מסוימת ניתן יהיה לקזז את ההפסד כנגד ההכנסות מדמי שכירות באותה שנה.

במקרים בהם בשנה מסוימת הוצאות הדירה (פחת, מימון אחזקה וכדומה) עולים על ההכנסה וגורמים להפסד, ניתן יהיה לקזז את ההפסד בשנים הבאות כנגד הכנסה מאותה דירה.

שיטת הדיווח במסלול שיעור מס שולי
בחירה במסלול זה מחייבת הגשה או שידור של דוח שנתי למס הכנסה באמצעות טופס 1301 – דין וחשבון על הכנסות בארץ ובחו”ל עד ליום 31 במאי של השנה העוקבת ואיחור בהגשת הדוח עלול לגרור קנסות.

לסיכום, מסלול זה מתאים ללקוחות שאינם זכאים לפטור מלא (כפי שיוסבר בהמשך) ואשר סך ההוצאות המיוחסות לדירה משמעותיות ביחס להכנסות הנובעות מדמי שכירות.

המסלול השני והנפוץ ביותר הוא מסלול מס מופחת בשיעור של 10%.

סעיף 122 לפקודת מס הכנסה קובע כי יחיד שיש לו הכנסה מדמי שכירות שאינה מעסק ומשלח יד, אלא מדירה המשמשת אך ורק למגורים בישראל, ימוסה בשיעור מופחת וקבוע של 10%.

בשונה ממסלול שיעור מס שולי, לקוח אשר יבחר במסלול המופחת לא יהיה רשאי לנכות הוצאות שונות כגון: הוצאות מימון, הוצאות אחזקה, תיקונים וכדומה, ובנוסף לא יהיה זכאי לנכות פחת או הפחתה אחרת הקשורות לדירה המושכרת ולא יהיה זכאי לקיזוזים שונים מהכנסת השכירות החייבת או מהמס החל עליה. כלומר, מדובר במס סופי בשיעור של 10% על ההכנסה מדמי השכירות מבלי יכולת לנכות הוצאות בגינה.

כפי שבטח כבר הבנתם, למסלול זה 2 תנאים שעל הלקוח לעמוד בהם:

1. הדירה משמשת למגורים בישראל.
2. ההכנסה מדמי השכירות אינה הכנסה מעסק או משלח יד.

אך בהתאם להוראות סעיף 122, שיעור מס זה מותנה בתנאי נוסף שיש לעמוד בו – מועד תשלום המס.

על הלקוח חלה החובה לשלם את המס, לכל המאוחר, תוך 30 ימים מתום שנת המס שבה הייתה ליחיד הכנסה מהשכרת דירה למגורים, אלא אם כן, שילם היחיד באותה שנה מקדמות מס על חשבון חבות המס השנתית לפי סעיף 175 לפקודה.

שיטת הדיווח במסלול המופחת
להבדיל ממסלול שיעור המס השולי שבו הלקוח נדרש להגשת דוח שנתי מלא באמצעות טופס 1301, במקרה בו חישוב המס האופטימלי ללקוח הינו במסלול המס המופחת בשיעור 10%, ניתן לדווח על ההכנסות הלקוח משכר דירה למגורים ולשלם את המס במסלול זה בשתי דרכים:

לקוח אשר אין לו תיק במס הכנסה יידרש למלא את טופס 3302 – בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרה למגורים ללא חיוב בהגשת דוח שנתי על הכנסות. לאחר מכן יפנה לפקיד השומה לקבלת שובר דיווח מקוצר לתשלום בבנק הדואר או שיפיק שובר לדיווח מאתר מס הכנסה.

לקוח אשר יש לו תיק במס הכנסה (לרבות סוג תיק 9.5) יוכל לדווח ולשלם את המס בגין הכנסה זו באמצעות אתר האינטרנט של רשות המסים ביישום תשלום 10% מס בגין הכנסות משכ”ד – דירות מגורים.

במסך הראשון תידרשו למלא את מספר התיק של הלקוח, שנת הדיווח והסכום לתשלום.

במסך הבא תידרשו למלא את הפרטים אודות הדירה ולעדכן את הנתונים.
ניתן להוסיף יותר מדירה אחת לדיווח.

ובמסך האחרון תועברו למסך תשלום.

נקודה חשובה נוספת שיש להבהיר ללקוח בטרם קבלת ההחלטה על בחירה במסלול זה, היא כי בשל בחירה במסלול זה, על אף שהוא אינו זכאי לדרוש פחת על פי פקודת מס הכנסה, לצורך חישוב השבח בעת מכירת הדירה בעתיד יתווסף לשווי המכירה הפחת המרבי שניתן היה לנכות לפי כל דין בתקופה שבה נהנה הלקוח מהמס המופחת. בנוסף, חשוב להבהיר כי ההוצאות שלא הותרו לניכוי באופן שוטף בתקופת ההשכרה לא יותרו לניכוי גם מהשבח בעת המכירה.

לקוח עם חמש דירות או יותר? הפעילו שיקול דעת!

שימו לב כי עליכם להפעיל שיקול דעת בכל הקשור למספר הדירות שבבעלות הלקוח. בעקבות פסיקת בית המשפט העליון בפס”ד עו”ד שרגא בירן, פרסמה רשות המסים טיוטת חוזר ובה עמדתה לפיה השכרה של 10 דירות ויותר תיחשב לפעילות עסקית שאינה מאפשרת ניצול מסלול מס זה. בנוגע להכנסות מדמי שכירות של פחות מחמש דירות, עמדתה היא כי מדובר בהשכרה פאסיבית אשר יכולה להיכלל במסלול זה ובמקרים של השכרת 5 דירות או יותר, אך פחות מ-10 תיבחן הזכאות למסלול זה לפי הנסיבות. לכן, אתם כרואי חשבון צריכים לוודא שהלקוח מודע לעמדת רשות המסים (על אף שמדובר בטיוטה בלבד) וכי בחירה בעמדה שונה טומנת בחובה חשיפה, על כל המשתמע מכך.

המסלול השלישי והאחרון, מסלול הפטור.

חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסות מהשכרת דירה למגורים), תש”ן-1990 קובע כי משכיר שהוא יחיד, יהיה פטור ממס על הכנסותיו מדמי שכירות מהשכרת דירת מגורים בישראל, בתנאי שסך הכנסות אלו לא יעלו על סכום של 5,100 ₪ לחודש, נכון לשנת 2020.

כאשר ההכנסה מהשכרת דירה למגורים עולה על התקרה, יתרת ההכנסה תחויב במס בדומה למסלול הרגיל, מסלול שיעור מס שולי. בהתאם לכך, הלקוח יהיה רשאי לנכות הוצאות באופן יחסי לשיעור ההכנסה החייבת.

הפטור ממס בגין ההכנסה מהשכרת דירה למגורים יותר אך ורק ליחידים העומדים בכל תנאים הבאים במצטבר:

• הדירה מיועדת לשימוש למגורים.
• הדירה אינה רשומה בספרי העסק של המשכיר ואינה חייבת ברישום.
• הדירה מושכרת ליחיד או לגופים מסוימים שאושרו על ידי נציב מס הכנסה.
• הדירה משמשת למגורים בלבד וברשותו של המשכיר הצהרה בכתב על כך מהשוכר ולחילופין חוזה שכירות חתום לפיו ברור לשוכר כי הדירה משמשת למגורים בלבד.

כאמור, במסלול הפטור נקבעה בחוק תקרת הכנסות המתעדכנת מדי שנה, 5,100 ₪ לחודש שהם 61,200 ₪ בשנה (נכון לשנת 2020). תקרה זו היא תקרה משתנה (תקרה מתואמת) ובמידה וללקוח היו הכנסות שכירות שעולות על תקרה זו, יהיה פטור ממס על ההכנסות מהשכרת דירות מגורים עד לגובה התקרה המתואמת בלבד. כלומר, הסכום הפטור פוחת ככל שההכנסה עולה. התקרה המתואמת (החדשה) מחושבת כך שהיא תהיה נמוכה מהתקרה המקורית בהתאם לסכום בו עולות ההכנסות מדמי השכירות על התקרה המקורית.

הסתבכתם? בואו נעשה דוגמא, נניח ששכר הדירה הוא 5,360 ₪ בחודש, שימו לב ששכר הדירה עולה על תקרת הפטור בסכום של 260 ₪ ולכן הסכום הפטור (התקרה המתואמת) החדש הוא 4,840 (= 260 – 5,100) והסכום החייב הוא 520 ₪.

אז איך מחשבים את תקרת הפטור המתואמת?
חישוב תקרת הפטור המתואמת (Z) נעשית בצורה מתמטית בהתאם למשוואה הבאה: 2Y – X = Z. כאשר X הוא סך דמי השכירות מכל הדירות, Y הוא תקרת הפטור המקורית ו- X < 2Y. כלומר, X₁ – Z הוא הסכום החייב במס לדירה הנבחנת.

הרגשתם שדיברנו סינית עד עכשיו? אל דאגה. בואו ננסה להמחיש זאת בדוגמא, נניח שיש ללקוח שלכם הכנסות דמי שכירות מדירה אחת ויחידה בסך של 7,500 ₪ (X) והפטור עומד על סך של 5,100 ₪ (Y). כלומר, הלקוח שלכם ייהנה מפטור עד להכנסות בגובה של -2 * 5,100 – 7,500 = 2,700 ₪ וכל יתר ההכנסה 4,800 ₪ (2,700 – 7,500) יחויב במס על פי המסלול הרגיל בהתאם לשיעורי המס החלים על הכנסות שאינן מיגיעה אישית. בהתאם לכך, ניתן יהיה לנכות הוצאות באופן יחסי לשיעור ההכנסה החייבת מכלל ההכנסות.

דוגמא נוספת לחישוב התקרה המתואמת, רק הפעם להכנסות מדמי שכירות משתי דירות שונות:

דירה מספר 1 : 3,000 ₪ + דירה מספר 2 : 4,000 ₪  = 7,000 ₪ (X) והפטור עומד על סך של 5,100 ₪ (Y), לכן היחיד ייהנה מפטור עד להכנסות בגובה של – 2 * 5,100 – 7,000 = 3,200. כלומר, אם יבחר להשתמש במסלול זה בדירה הראשונה היא תהיה פטורה כולה ממס ואפילו יישארו 200 ₪ לניצול כנגד הדירה השנייה. אך אם יבחר בדירה השנייה יחול מס על הכנסה מדמי שכירות בסך 800 ₪. לעניין הדירה שנותרה, אותה דירה שהלקוח בחר שלא להחיל עליה את מסלול הפטור, הוא יהיה רשאי לבחור באחד מהמסלולים האחרים – מסלול מס שולי או מסלול מס מופחת בשיעור 10%.

חשוב להדגיש כי במסגרת חישוב תקרת הפטור נלקחות בחשבון הכנסות משכר דירה למגורים של כל התא המשפחתי, כלומר האיש/ה, בן/בת הזוג וילדים עד גיל 18. לכן, במידה ובבעלות התא המשפחתי יותר מדירה אחת המושכרת למגורים, וההכנסות מכלל הדירות עולות על תקרת הפטור, אין אפשרות לפצל את ההכנסות מהשכירות בין בני המשפחה על מנת להימנע מתשלום מס.

יש להבחין בין מבחן ההכנסה החל על כל תא משפחתי ובין הפטור החל על אדם ולא על דירת המגורים. כלומר, תקרת הפטור היא להכנסה של הלקוח מדמי שכירות ולא להכנסה של הדירה כולה. לכן, אם נניח ש- 3 אחים מחזיקים באופן שווה בדירת פאר בכפר שמריהו שמניבה להם הכנסה משכר דירה למגורים בסך של 15,000 ₪ בחודש, ואין לאחים הכנסה נוספת מדמי שכירות, אז כל השלושה יהיו זכאים לפטור מלא ממס.

בנוסף, בדיוק כמו במסלול המס המופחת, גם במסלול הפטור יש להבהיר ללקוח כי בשל בחירה במסלול זה, במכירת הדירה בעתיד יהיה עליו לנכות את הפחת משווי הרכישה שניתן היה לדרוש במס הכנסה. עמדה זו, על אף שאינה כתובה מפורשות בחוק, קיבלה ביטוי הן בפסיקה ובן בהוראות ביצוע מיסוי מקרקעין.

ואם לרגע חשבתם להתחמק מדיווח ותשלום מס בגין הכנסה מדמי שכירות…

בשנים האחרונות, רשות המסים מקיימת מאבק בהון השחור באמצעות הליך גילוי מרצון. הליך זה מאפשר לאזרחי מדינת ישראל שעברו על החוק ולא דיווחו כנדרש על הכנסותיהם לרשות המסים, לדווח מיוזמתם, לשלם את המס בגין הכנסות לא מדווחות אלו ובתמורה לזכות בחסינות מהליך פלילי.

במסגרת הליך זה, רשות המסים גם שולחת מכתבים לעשרות ומאות אלפי אזרחים שפעילותם הכלכלית מעוררת חשד להעלמת מס, לרבות בעלי נכסים שלא דיווחו על הכנסותיהם משכר דירה למגורים, ובהם דרישה לדיווח על הכנסות בישראל באמצעות טופס 5329 שמצורף למכתבים אלו.

אי דיווח על הכנסות והעלמת מס בישראל נחשבות לעבירה פלילית חמורה העלולה לגרור קנסות משמעותיים ועונש מאסר בפועל של עד שבע שנים. לכן, אל תיקחו סיכונים ושננו את המשפט – “משלמים את המס כשהכסף נכנס”. בהצלחה!

יש לכם שאלות נוספות או זקוקים ליעוץ נוסף? מוזמנים לפנות אלינו במייל info@bparcti.co.il

אהבתם את המאמר? פרגנו לנו בלייק